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Ma come funzionano questi contratti? Non è facile spiegarlo, data la loro grande varietà Ad oggi si applicano i criteri individuati dal Decreto ministeriale 30/12/2002. Cioè le organizzazioni di proprietari e inquilini hanno firmato, in ogni città capoluogo e anche molti comuni di dimensioni grandi, un accordo che stabilisce:
a) la ripartizione del comune in zone, a seconda del valore immobiliare dei quartieri;
b) la classificazione degli appartamenti, a seconda del tipo di dotazioni e dello stato manutentivo.
A seconda di questi due criteri (dislocazione degli appartamenti e pregio e dotazione del singolo appartamento) viene individuato un canone minimo e uno massimo. Vi è libera trattativa, tra proprietario e inquilino, per determinare l'ammontare del canone tra questi due estremi.
L'accordo locale prevede tra i propri allegati anche i modelli di contratto da utilizzare obbligatoriamente, oltre a una tabella per la ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino. Una raccolta abbastanza completa degli accordi firmati a livello locale si trova nei siti di Confedilizia, Confappi, Sunia, Sicet.
Il decreto vara innanzitutto modelli contrattuali da utilizzare obbligatoriamente, validi per tutta Italia. Inoltre prevede una ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino rigida, anche questa valida per tutta Italia. E poi è stabilito spesso un principio: in caso di variazione dei tributi fiscali sull'unità immobiliare locata, in più o in meno, rispetto a quella in atto al momento della stipula del contratto, la parte interessata può adire la Commissione di conciliazione, la quale determina, nel termine perentorio di novanta giorni, il nuovo canone da corrispondere.
Insomma, per proprietario e inquilino che vogliano far da sé, l'applicazione del canone concordato è un'impresa assai difficile.
Anche se ci si fosse procurato il modulo di contratto giusto e si fosse in grado di effettuare i calcoli, resta praticamente necessario (anche se formalmente non è obbligatorio) rivolgersi ai sindacati dei proprietari e degli inquilini perché assistano alla stipula del contratto. Infatti l'interpretazione degli accordi territoriali è così difficile, che conviene mettersi al sicuro con la controfirma delle rispettive associazioni, a scanso di brutte sorprese future.
Alleghiamo lo schema tipo di contratto concordato a livello nazionale allegato al nuovo Decreto e valido per i piccoli proprietari (ve n'è uno anche previsto per gli Enti e per i proprietari di più di 100 appartamenti).
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