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Trovare il giusto mezzo non è sempre facile: le cose poi si complicano quando in ballo c'è un bene primario come la casa. Quando un immobile viene locato da una parte ci sono le esigenze del proprietario non solo di ricavarne un reddito ma anche quella di poter rientrare nella disponibilità del bene quando ne abbia bisogno. Dalla parte dell'inquilino le esigenze di pagare un canone sostenibile e la certezza di avere il tempo per trovare un'altra soluzione quando bisogna sloggiare.
Non sta a noi giudicare se le soluzioni di compromesso adottate nel tempo dal legislatore siano le più idonee a contemperare gli interessi di proprietari e inquilini. Quello che possiamo fare è invece illustrare che cosa dicono le norme sulla locazione di appartamenti.
In concreto oggi si possono riscontrare cinque ipotesi. Le prime quattro sono previste espressamente dalla legge sulle locazioni oggi in vigore, la 431/98.
1) il proprietario è disposto a locare per otto anni (quattro più quattro di rinnovo automatico): può chiedere il canone che vuole;
2) il proprietario accetta di locare a un canone e a condizioni normative prefissate; in cambio il contratto dura 5 anni (tre più un rinnovo automatico di altri due);
3) il proprietario vuole locare per meno di 18 mesi perché avrà bisogno a breve della casa o perché ha trovato un inquilino con esigenze transitorie. Se l'immobile si trova in un comune considerato ad alta tensione abitativa dovrà locare a canone prefissato, negli altri comuni invece potrà locare a canone libero;
4) il proprietario vuole locare per un massimo di due anni a uno o più studenti universitari non residenti nel comune: deve chiedere lo stesso canone previsto per le locazioni a canone concordato, ma gode di sconti fiscali.
La quinta ipotesi invece fa riferimento alle norme, molto meno restrittive, del codice civile. Perché si possa fare un contratto così congegnato però deve ricorrere una o l'altra delle seguenti condizioni:
1) l'immobile è di lusso o sottoposto a vincolo storico-architettonico;
2) la locazione ha esclusivamente finalità turistica;
3) la locazione riguarda una foresteria: si affitta a una società, che utilizza l'immobile esclusivamente a
dipendenti e clienti che non risiedono nel comune;
4) viene locato solo un box o un magazzino.
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